不動産相続の基礎知識｜相続財産の評価方法を学ぼう

不動産を相続する際に、気になるのが相続税についてです。実際に相続税が発生するかどうかは、相続対象の不動産の評価額によって決定されます。とはいえ、不動産の評価額をどのように決めれば良いのか、悩む方も多いのではないでしょうか。
このコラムでは、不動産相続の基本として、評価方法の種類や特徴を解説します。ぜひ参考にしてみてください。

不動産を評価するための方法とは？

土地や建物といった不動産には、金銭的にどの程度の価値があるのかわかりにくいという特徴があります。評価方法も非常に複雑なので、慎重な対応を心掛けましょう。

相続税は、相続する財産の「課税遺産総額」をもとに計算されます。相続する財産が「現金のみ」であれば、話は簡単ですが、実際にはそうした事例ばかりではありません。このため国税庁では、「財産評価基本通達」というルールを提示し、それにのっとって各種相続財産の評価を行うよう求めています。土地や住宅と言った不動産も、例外ではありません。

土地の相続税評価方法は、以下の2つです。

・路線価方式
・倍率方式

どのエリアの土地を相続するのかによって、適用される方式が異なってきます。

一方で家屋の相続税評価は、固定資産税評価額をもとに計算されます。次項目からは、土地と建物、それぞれの相続税評価方法について、より詳しく掘り下げていきましょう。

土地の相続税評価方法は2つ！それぞれの特徴や違い

まずは土地の相続税評価方法について見ていきましょう。路線価方式と倍率方式のそれぞれについて、解説していきます。

＊路線価方式とは？
路線価方式とは、年に1度国が発表する「路線価」をもとに、相続対象となる土地の評価額を算出する方法です。多くの人が居住する、市街地にて採用されています。

路線価方式で相続税評価額を求める際の計算式は、以下のとおりです。

【相続税評価額＝路線価×土地の面積（× 補正率）】

路線価は、国税庁が公表している路線価図からチェックできます。そこに相続する土地の面積を掛け合わせて求めましょう。もしも土地に、「形がいびつである」「間口が狭い」といった問題があれば、定められた補正率をさらに掛け合わせてください。

主な補正としては、以下のような内容が挙げられます。

・不整形地補正（旗竿地や三角形の土地など）
・間口狭小補正（普通住宅地区において道路に面している間口が8メートルに満たないなど）
・奥行長大補正（間口の長さよりも奥行きの長さが大幅に広い）
・がけ地補正（斜面の角度が30度以上の急傾斜地がある）

それぞれの補正率は、土地の状態によって細かく定められています。当てはまりそうな点がある場合、国税庁サイトなどで、補正が認められるための条件について確認しておきましょう。

補正率さえ明らかにできれば、計算は決して難しくありません。相続税評価額を求められます。

＊倍率方式とは？

一方で倍率方式とは、国税庁が公表している評価倍率という数値を使って求めます。路線価図が公開されているサイトにてチェックできますから、ぜひ確認してみてください。こちらは主に、路線価が設定されていないエリアで用いられる手法です。

相続する土地の評価倍率は、エリアによってさまざまです。サイトでチェックした数値に、固定資産税評価額を掛け合わせて求めます。

【相続税評価額＝固定資産税評価額×エリア別の倍率】

たとえば、固定資産税評価額が1,000万円でエリア別の倍率が1.1であった場合、相続税評価額は1,100万円と算出されます。

＊土地を貸していた・借りていた場合の計算方法は？
被相続人が、生前誰かに土地を貸していて、その土地を相続することになった場合、「貸宅地の評価方法」が適用されます。誰にも貸していなかった土地と比べて、相続税評価額が下がるでしょう。

人に貸していた土地の相続税評価額を求める計算式は、以下のとおりです。

【貸宅地の相続税評価額＝土地評価額×（1－借地権割合）】

借地権割合は国税庁のホームページで確認しておきましょう。借地権割合の分だけ、評価額が下がる仕組みです。

住宅の相続税評価額の計算はシンプル

家屋を相続する場合の相続税評価額は、固定資産税評価額に1.0を掛け合わせて求められます。つまり固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になりますから、非常にシンプルな計算だと言えるでしょう。

一方で、相続する物件が賃貸住宅の場合、計算式はやや複雑になります。

【建物の相続税評価額＝建物の固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）】

借地権割合とは、借主側の権利のことで、その割合は一律30％と定められています。賃貸割合とは、全体の床面積のうち、どの程度を人に貸しているのかを示す割合です。200平方メートルのうち、100平方メートルを人に貸していた場合、賃貸割合は50％、つまり0.5で計算されます。

賃貸住宅を相続する場合、被相続人が亡くなった際に入居している人がいたかどうかで、相続税評価額が大きく変わってくる可能性も。複雑でわからないときには、専門家に相談してみてください。

人から借りた土地に建つ住宅を相続する場合はどうなる？

不動産相続にまつわる具体的な状況は、個々で異なるもの。「第三者から借りた土地に建っている建物を相続した」場合には、相続税評価額はどのように計算すれば良いのでしょうか。

まず大前提として知っておきたいのが、「借地権は相続財産に含まれる」という点です。建物が被相続人名義で、土地が第三者名義であった場合、「土地は相続対象ではない」と思う方がほとんどでしょう。もちろん他人名義の土地を相続することはできませんが、その土地を借りて使用する権利（借地権）は相続財産の一種であり、相続税の課税対象になるのです。

借地権の相続税評価額は、以下の計算式で求められます。

【自用地評価額×借地権割合＝借地権の相続税評価額】

借りている土地の評価額に、国税庁ホームページで確認できる「借地権割合」を掛け合わせましょう。土地の分の相続税評価額が求められます。