不動産相続の基礎知識|相続財産の評価方法を学ぼう

投稿 更新
Category:
相続

contents section

不動産相続の基礎知識|相続財産の評価方法を学ぼう
シェアボタン
この記事は約10分で読めます。

不動産を相続する際に、気になるのが相続税についてです。実際に相続税が発生するかどうかは、相続対象の不動産の評価額によって決定されます。とはいえ、不動産の評価額をどのように決めれば良いのか、悩む方も多いのではないでしょうか。
このコラムでは、不動産相続の基本として、評価方法の種類や特徴を解説します。ぜひ参考にしてみてください。

不動産を評価するための方法とは?

不動産を評価するための方法とは?
不動産を評価するための方法とは?

土地や建物といった不動産には、金銭的にどの程度の価値があるのかわかりにくいという特徴があります。評価方法も非常に複雑なので、慎重な対応を心掛けましょう。

相続税は、相続する財産の「課税遺産総額」をもとに計算されます。相続する財産が「現金のみ」であれば、話は簡単ですが、実際にはそうした事例ばかりではありません。このため国税庁では、「財産評価基本通達」というルールを提示し、それにのっとって各種相続財産の評価を行うよう求めています。土地や住宅と言った不動産も、例外ではありません。

土地の相続税評価方法は、以下の2つです。

・路線価方式
・倍率方式

どのエリアの土地を相続するのかによって、適用される方式が異なってきます。

一方で家屋の相続税評価は、固定資産税評価額をもとに計算されます。次項目からは、土地と建物、それぞれの相続税評価方法について、より詳しく掘り下げていきましょう。

土地の相続税評価方法は2つ!それぞれの特徴や違い


まずは土地の相続税評価方法について見ていきましょう。路線価方式と倍率方式のそれぞれについて、解説していきます。

*路線価方式とは?
路線価方式とは、年に1度国が発表する「路線価」をもとに、相続対象となる土地の評価額を算出する方法です。多くの人が居住する、市街地にて採用されています。

路線価方式で相続税評価額を求める際の計算式は、以下のとおりです。

【相続税評価額=路線価×土地の面積(× 補正率)】

路線価は、国税庁が公表している路線価図からチェックできます。そこに相続する土地の面積を掛け合わせて求めましょう。もしも土地に、「形がいびつである」「間口が狭い」といった問題があれば、定められた補正率をさらに掛け合わせてください。

主な補正としては、以下のような内容が挙げられます。

・不整形地補正(旗竿地や三角形の土地など)
・間口狭小補正(普通住宅地区において道路に面している間口が8メートルに満たないなど)
・奥行長大補正(間口の長さよりも奥行きの長さが大幅に広い)
・がけ地補正(斜面の角度が30度以上の急傾斜地がある)

それぞれの補正率は、土地の状態によって細かく定められています。当てはまりそうな点がある場合、国税庁サイトなどで、補正が認められるための条件について確認しておきましょう。

補正率さえ明らかにできれば、計算は決して難しくありません。相続税評価額を求められます。

*倍率方式とは?

一方で倍率方式とは、国税庁が公表している評価倍率という数値を使って求めます。路線価図が公開されているサイトにてチェックできますから、ぜひ確認してみてください。こちらは主に、路線価が設定されていないエリアで用いられる手法です。

相続する土地の評価倍率は、エリアによってさまざまです。サイトでチェックした数値に、固定資産税評価額を掛け合わせて求めます。

【相続税評価額=固定資産税評価額×エリア別の倍率】

たとえば、固定資産税評価額が1,000万円でエリア別の倍率が1.1であった場合、相続税評価額は1,100万円と算出されます。

*土地を貸していた・借りていた場合の計算方法は?
被相続人が、生前誰かに土地を貸していて、その土地を相続することになった場合、「貸宅地の評価方法」が適用されます。誰にも貸していなかった土地と比べて、相続税評価額が下がるでしょう。

人に貸していた土地の相続税評価額を求める計算式は、以下のとおりです。

【貸宅地の相続税評価額=土地評価額×(1-借地権割合)】

借地権割合は国税庁のホームページで確認しておきましょう。借地権割合の分だけ、評価額が下がる仕組みです。

住宅の相続税評価額の計算はシンプル

住宅の相続税評価額の計算はシンプル
住宅の相続税評価額の計算はシンプル


家屋を相続する場合の相続税評価額は、固定資産税評価額に1.0を掛け合わせて求められます。つまり固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になりますから、非常にシンプルな計算だと言えるでしょう。

一方で、相続する物件が賃貸住宅の場合、計算式はやや複雑になります。

【建物の相続税評価額=建物の固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)】

借地権割合とは、借主側の権利のことで、その割合は一律30%と定められています。賃貸割合とは、全体の床面積のうち、どの程度を人に貸しているのかを示す割合です。200平方メートルのうち、100平方メートルを人に貸していた場合、賃貸割合は50%、つまり0.5で計算されます。

賃貸住宅を相続する場合、被相続人が亡くなった際に入居している人がいたかどうかで、相続税評価額が大きく変わってくる可能性も。複雑でわからないときには、専門家に相談してみてください。

人から借りた土地に建つ住宅を相続する場合はどうなる?

不動産相続にまつわる具体的な状況は、個々で異なるもの。「第三者から借りた土地に建っている建物を相続した」場合には、相続税評価額はどのように計算すれば良いのでしょうか。

まず大前提として知っておきたいのが、「借地権は相続財産に含まれる」という点です。建物が被相続人名義で、土地が第三者名義であった場合、「土地は相続対象ではない」と思う方がほとんどでしょう。もちろん他人名義の土地を相続することはできませんが、その土地を借りて使用する権利(借地権)は相続財産の一種であり、相続税の課税対象になるのです。

借地権の相続税評価額は、以下の計算式で求められます。

【自用地評価額×借地権割合=借地権の相続税評価額】

借りている土地の評価額に、国税庁ホームページで確認できる「借地権割合」を掛け合わせましょう。土地の分の相続税評価額が求められます。

困ったときの相談先は?


不動産の相続税評価額は、計算式の情報と必要な情報さえそろっていれば、自力で計算可能です。相続の話し合いをする上でも、極めて重要な情報の一つですから、ぜひ早めに計算しておきましょう。

とはいえ、土地の形がいびつであったり、何らかの問題を抱えていたりする場合には、専門家への相談によって相続税評価額が変わってくる可能性も。不動産の相続税評価額は、ちょっとしたことで数百万円違ってくる可能性もあるので、十分に注意してください。

不動産の相続税評価額について困ったら、ぜひ相続問題に強い税理士に相談してみてください。このほか、自治体等が設置している相続税の相談窓口を利用するのもおすすめですよ。

Category:
相続
シェアボタン

この記事を書いた人

writer

profile img

大嶋 晃

司法書士 プロフィール 福島県白河市生まれ。 旅行会社勤務の後、2012年司法書士試験合格、2014年に独立開業。 東京司法書士会千代田支部所属。 身近な街の法律家として親切丁寧な対応を心掛け、幅広い相続案件に取り組む。 不動産名義変更相談窓口「https://www.meigihenkou-soudan.jp/

related post

関連記事

  • 賢く節税するための専門家のアドバイス―行政書士に相談しよう

    賢く節税するための専門家のアドバイス―行

    資産を守りながら節税を実現するためには、専門家のアドバイスが不可欠です。税金の知識や法律の変更に常に対応している行政書士の力を借りることで、賢く節税する方法を見つけることができます。本記事では、行政書士に相談するメリットと、資産を守るための節税対策について3つのポイントをご紹介します。資産を守りながら未来への準備を進めましょう。 1: 行政書士に相談するメリット 行政書士に相談するこ

  • 終活の情報収集にはセミナーがおすすめ!具体的な内容や参加方法は?

    終活の情報収集にはセミナーがおすすめ!具

    終活をスタートするため、「まずは情報収集したい」と思う方も多いのではないでしょうか。終活に関する各種情報を手に入れるためには、終活セミナーを活用するのがおすすめです。終活セミナーとは具体的にどのようなもので、何を学べるのでしょうか?セミナーの流れや探し方、参加方法など、気になる点をまとめます。 終活セミナーとは? 終活セミナーは、終活に関する情報提供を目的に行われるイベントを指します

  • 家族の絆を未来へつなぐ、思い出のビデオメッセージ

    家族の絆を未来へつなぐ、思い出のビデオメ

    家族の絆は思い出と共に永遠に続きます。孫や子供たちへの愛情を未来へ継承する方法として、思い出のビデオメッセージを贈ることがあります。この記事では、家族の絆を築くための3つの方法と、ビデオメッセージを通じて感謝と愛を伝えるポイントをご紹介します。思い出とともに未来を繋ぐ素敵なアイデアをご覧ください。 1: 孫や子供たちと共有する思い出づくり 家族の絆を深めるために、思い出づくりを大切に

  • 60代からの相続・終活準備:子供の年齢と不動産財産に着目

    60代からの相続・終活準備:子供の年齢と

    60歳以上の方々にとって、子供たちの成長と将来への準備が重要なテーマとなります。特に、相続・終活においては、子供の年齢や不動産財産を考慮した戸建やマンションなどの資産管理が大きな関心事です。本記事では、60代からの相続・終活の準備に焦点を当て、子供の年齢と不動産財産に着目した賢明な対策を解説します。 1:子供の年齢と相続に向けた不動産財産の管理 子供たちの将来を考慮して、相続に向けた

  • 愛と思い出を継承する、60代以上の皆様への大切な遺産―孫と子供へのメッセージを贈ろう

    愛と思い出を継承する、60代以上の皆様へ

    60代以上の皆様にとって、愛情と思い出は大切な遺産です。孫や子供たちに残したい思いを形にすることは、家族の絆を継承する素晴らしい方法です。本記事では、孫と子供への思い出とメッセージを贈るための3つの方法をご紹介します。愛と感謝を伝え、家族の絆をより深く育むヒントをお届けします。 1: 孫と子供への特別な思い出を作る 孫や子供たちと共有する特別な思い出を作る方法を考えましょう。

  • 親に終活してほしい!子どもとして想いを届けるための方法は?

    親に終活してほしい!子どもとして想いを届

    30代後半から40代にかけて、そろそろ気になり始めるのが、親世代の終活についてです。まだまだ元気に動ける時期だからこそ、「この先」についても考えておいてもらいたいところ。とはいえ、非常に繊細な問題だからこそ、その想いを届けることをためらう方も多いのではないでしょうか?「終活してほしい!」という子どもの想いを届けるため、おすすめの方法を紹介します。 親の終活は子どもにとっても大切な問題

コトダマのバナー